True Real Estate — Порівняння оферів Балі

Підсумок

Хто ефективніший на кожному горизонті

Ефективність = сукупна дохідність на вкладений капітал: накопичена оренда + зміна вартості з урахуванням decay лізхолду. У реалістичному сценарії рік 5 заякорений на цифри таблиці True RE, 10–15 років — проєкція. Перемкніть сценарій оренди вгорі — числа перераховуються. Головне — як зростає розрив з горизонтом.

Горизонт 5 років · сукупна дохідність

1EVDekimi — Ubud42.0%

2NEXA — Pandawa31.9%

3Lyvin — Bingin13.7%

Лідер: 1.42× капіталу · 8.4%/рік · залишок лізхолду 50 р.

Горизонт 10 років · сукупна дохідність

1EVDekimi — Ubud118.5%

2NEXA — Pandawa115.3%

3Lyvin — Bingin89.6%

Лідер: 2.18× капіталу · 11.8%/рік · залишок лізхолду 45 р.

Горизонт 15 років · сукупна дохідність

1NEXA — Pandawa211.6%

2EVDekimi — Ubud205.9%

3Lyvin — Bingin177.5%

Лідер: 3.12× капіталу · 14.1%/рік · залишок лізхолду 62 р.

Реалістичний сценарій = базові цифри таблиці True RE. Рік 5 заякорений рівно на джерело.

Проєкція Jarvis розрахунок

Зведення 5 / 10 / 15 років

Рік 5 — рівно з таблиці True RE. 10 і 15 років — приріст: індексована оренда плюс зміна вартості з урахуванням decay лізхолду. Зеленим — найкращий у рядку.

Показник	EVDekimi — Ubud	NEXA — Pandawa	Lyvin — Bingin
Через 5 років (якір — таблиця-джерело)
Сукупна оренда	$75 005	$52 285	$48 793
Вартість перепродажу (нетто)	$169 653	$162 426	$329 551
Сукупна дохідність	42.0%	31.9%	13.7%
Середня %/рік	8.4%	6.4%	2.7%
Мультиплікатор капіталу	1.42×	1.32×	1.14×
Через 10 років (проєкція)
Сукупна оренда	$169 224	$147 852	$218 385
Вартість перепродажу (нетто)	$193 892	$187 712	$381 003
Сукупна дохідність	118.5%	115.3%	89.6%
Середня %/рік	11.8%	11.5%	9.0%
Мультиплікатор капіталу	2.18×	2.15×	1.90×
Через 15 років (проєкція)
Залишок лізхолду, років	40 р.	62 р.	64 р.
Сукупна оренда	$278 450	$258 640	$414 988
Вартість перепродажу (нетто)	$220 251	$216 657	$440 002
Сукупна дохідність	205.9%	211.6%	177.5%
Середня %/рік	13.7%	14.1%	11.8%
Мультиплікатор капіталу	3.06×	3.12×	2.77×

Компоненти «оренда» і «resale» показані для прозорості; заголовна дохідність за 5 років — консервативна цифра компанії (її «загальний прибуток» враховує внутрішні коригування графіка оплати), тому сума компонент може виглядати вище. На горизонті 10–15 років короткий лізхолд проявляє себе найсильніше — це видно за рядком «залишок лізхолду» і графіком Resale.

Джерело з таблиці True RE

Дані 5 років — як у таблиці

Дослівно з порівняльної таблиці, без перерахунку. Це якір, відносно якого побудована проєкція.

Показник	EVDekimi — Ubud	NEXA — Pandawa	Lyvin — Bingin
Локація	Ubud	Pandawa	Bingin
Тип/термін володіння	Лізхолд 30 років + 25 років	Лізхолд 77 років	Лізхолд 29 років + 25 років + 25 років
Здача	4 кв. 2026	2 кв. 2028	4 кв. 2029
Площа, м²	63 м²	37 м²	46 м²
Ціна юніта	$155 000	$145 000	$291 000
Спец-ціна (100%)	—	—	—
Ціна за м²	$2 460	$3 919	$6 326
Перший внесок	40.0% · $62 000	40.0% · $58 000	30.0% · $87 300
ADR / заповнюваність	$115 · 75.0%	$130 · 78.0%	$260 · 62.0%
Чиста оренда/міс	$1 312	$1 395	$1 982
Річний ROI	10.2%	11.5%	8.2%
Окупність з інвестування	10.3 р.	10.6 р.	15.7 р.
Точка виходу за 5 років	$174 900	$167 450	$339 743
«Капіталізація»	112.8%	115.5%	116.8%
Прибуток від оренди за 5 років	$75 005	$52 285	$48 793
Загальний прибуток за 5 років	$65 172	$46 269	$39 779
Дохідність за 5 років	42.0%	31.9%	13.7%
Середня %/рік	8.4%	6.4%	2.7%
Управляюча компанія	Bali Legends	AUMANA Management	Lyvin Properties

Структурний розбір

Кожен офер окремо

Параметри, сильні сторони та ризики через призму перевірки True RE (лізхолд, УК, частка інвестора, локація, терміни).

EVDEkimi Real Estates — Silawana Complex

Ubud · Лізхолд 30 років + 25 років

Ціна / спец

$155 000 / —

Площа · ціна м²

63 м² · $2 460

ADR · OCC

$115 · 75.0%

Річний ROI

10.2%

Здача · внесок

4 кв. 2026 · 40.0%

УК

Bali Legends

Дохідність 15 років · сер/рік

205.9% · 13.7%

Залишок лізхолду (15 років)

40 років

Сильні сторони

+ Найбільша площа в наборі — 63 м²+ Найкраща ціна за м² у наборі — $2 460+ Найближча здача — 4 кв. 2026 (через 5 місяців)

Ризики (призма True RE)

! Найнижчий річний ROI у наборі — 10.2%! Найвищий перший внесок у наборі — 40%! База лізхолду 30 років — продовження 25 років договірне, не гарантоване

Лізхолд 30 років + 25 років — 30 базових + 25 років продовження (договірна опція).

NEXA — Royal Oasis Black Edition

Pandawa · Лізхолд 77 років

Ціна / спец

$145 000 / —

Площа · ціна м²

37 м² · $3 919

ADR · OCC

$130 · 78.0%

Річний ROI

11.5%

Здача · внесок

2 кв. 2028 · 40.0%

УК

AUMANA Management

Дохідність 15 років · сер/рік

211.6% · 14.1%

Залишок лізхолду (15 років)

62 років

Сильні сторони

+ Лізхолд 77 років — найдовший у наборі, майже не втрачає вартість на дистанції+ Найвищий річний ROI у наборі — 11.5%+ Забудовник NEXA — у whitelist True RE (Black Edition, Pandawa, 77 років лізхолду відповідає підтвердженому профілю)

Ризики (призма True RE)

! Найвища ціна за м² у наборі — $3 919! Здача 2 кв. 2028 — гроші не працюють 23 місяці! Найменша площа серед апартаментів у цьому наборі — 37 м²

Лізхолд 77 років — єдиний тривалий термін, без продовжень.

Lyvin Properties — Bingin Resort

Bingin · Лізхолд 29 років + 25 років + 25 років

Ціна / спец

$291 000 / —

Площа · ціна м²

46 м² · $6 326

ADR · OCC

$260 · 62.0%

Річний ROI

8.2%

Здача · внесок

4 кв. 2029 · 30.0%

УК

Lyvin Properties

Дохідність 15 років · сер/рік

177.5% · 11.8%

Залишок лізхолду (15 років)

64 років

Сильні сторони

+ Найвищий ADR у наборі — $260+ Локація Бінгін — преміальний серф-кластер+ Продовження лізхолду розбите на два періоди (25+25 років) — гнучкіша структура

Ризики (призма True RE)

! Найнижчий річний ROI у наборі — 8.2%, найдовша окупність — 15.7 років! Найвища ціна за м² у наборі — $6 326! Найпізніша здача — 4 кв. 2029 (через 41 місяць), гроші заморожені найдовше! УК Lyvin Properties — власна УК забудовника, не входить до whitelist True RE

Лізхолд 29 років + 25 років + 25 років — 29 базових + 25 + 25 років продовження (договірна опція).

Методологія та застереження. Цифри 0–5 років — з порівняльної таблиці True RE (знімок 03.07.2026), не змінювалися. Показники 10 і 15 років у джерелі відсутні — це проєкція Jarvis за прозорою моделлю: рік 5 заякорений рівно на цифри таблиці (дохідність і вартість виходу компанії не змінювалися); далі до нього додається індексована оренда за роки 6–N і зміна вартості перепродажу. Вартість рахується як зростання капіталу після 5 років, помножене на коефіцієнт залишку лізхолду (1−(1+k)^−t): чим коротший залишок терміну — тим сильніше просідає вартість. «Середня %/рік» — накопичена дохідність ÷ термін (не складний відсоток). Сценарій оренди у джерелі не заданий (один набір завантаження/ADR) — змодельований Jarvis як множник на чисту операційну оренду: реалістичний = таблиця (×1.00), песимістичний −18% (завантаження до ринкового мінімуму Балі ~65%, ADR −5%), оптимістичний +12% (стійкий високий сезон, ADR +7%); сценарій рухає оренду і дохідність року 5 через її вагу, зростання вартості капіталу задається окремим повзунком. Модель не враховує: податкові режими при перепродажу, валютний ризик IDR, точкові ризики будівництва та УК, форс-мажор ринку. «Право продовження» та продовження термінів — договірна опція, не гарантія: режим «Тільки база» показує песимістичний сценарій без продовження. Це інструмент для розмови go/no-go, не інвестиційна рекомендація. Рішення — за власником.

True Real Estate · «True» = правда, навіть якщо вона погіршує картину. Усі допущення видні й регулюються вище.

Порівняння апартаментів на стадії будівництва — Балі

Хто ефективніший на кожному горизонті

Ефективність активу на дистанції

Зведення 5 / 10 / 15 років

Дані 5 років — як у таблиці

Кожен офер окремо